부동산 유류분반환, 지분보다 현금이 유리할까｜원물반환 vs 가액반환

등기부등본을 손에 쥔 채 "이 아파트 지분이라도 내 이름으로 올려야 하는 거 아닌가요?"라고 묻는 분들이 상담실에서 가장 많이 하는 질문입니다. 납득이 가는 반응이에요. 부모님이 남긴 부동산을 형제가 독차지했는데, 눈에 보이는 '집'을 돌려받는 게 당연해 보이니까요. 그런데 2026년 3월 민법이 전면 개편되면서, 그 당연한 선택이 오히려 더 적은 돈을 손에 쥐게 만드는 경우가 현장에서 반복되고 있습니다. 원물로 받느냐, 현금으로 받느냐 — 어느 쪽이 유리한지는 부동산 시세 흐름, 상속 개시일, 외국인 체류자격까지 연동됩니다. 이 글을 읽고 나면 그 판단 기준을 스스로 점검할 수 있습니다.

원물반환이 '독이 든 사과'가 된 사례 — 외국인 배우자가 지분을 받고 더 손해 본 이유는?

상담 사례를 재구성하면, 베트남 국적의 K씨(가명, 40대)는 한국인 남편 사망 후 경기도 아파트(시가 9억 원)에 대해 유류분반환청구를 제기했습니다. 상대방이 원물반환(지분 이전)에 동의하자 수락하려 했으나, 부동산거래신고법 및 외국인토지법상 신고·허가 절차와 취득세(약 3~4%) 즉시 납부 의무가 있었고, 공유지분만 넘겨받으면 상대방 동의 없이 처분·임대가 불가능해 환금성이 크게 떨어졌습니다. 결국 가액반환으로 전환해 실손을 막을 수 있었습니다.

2026년 3월 개정 이후 가액반환이 원칙이 된 구조 — 상속 개시일에 따라 무엇이 달라지나요?

개정 민법 제1115조 제1항은 "유류분 부족이 생긴 때에는 부족한 한도에서 그 재산의 가액의 지급을 청구할 수 있다"고 규정합니다. 상속 개시일 하루 차이로 적용 법령이 달라지며, 2025년 12월 말~2026년 2월 공백 기간 개시 사건은 소급 적용 여부를 개별 검토해야 합니다.

가액 산정 기준시점을 잘못 계산하면 수령액이 달라집니다 — 어느 시점 시가를 써야 하나요?

수증자가 상속개시 시까지 증여재산을 보유하고 있다면 상속개시 당시 시가를 기준으로 산정하되, 최종 반환액은 사실심 변론종결 시점의 가치를 기준으로 유지되어야 한다. 증여재산이 상속개시 전에 처분된 경우에는 처분 당시 가액에 물가변동률을 반영하여 산정한다. (최근 대법원 판례 취지)

상담 사례를 재구성하면, L씨(가명, 50대)는 어머니 사망 후 오빠가 증여받은 서울 빌라(상속 개시 당시 시가 5억 원)를 반환받으려 했으나, 소송 중 시가가 3억 5천만 원대로 하락했습니다. 원물반환을 선택했다면 하락한 가액의 자산을 받는 결과가 됐으므로, '변론종결 시점 시가'와 '상속개시 시점 시가' 중 유리한 쪽을 소장 제출 전에 계산해두는 것이 핵심입니다.

외국인·다문화 가정이 놓치는 선택 함정 — 원물반환을 고르기 전 반드시 확인할 3가지는?

① 취득세 즉시 납부 부담: 지분 취득 즉시 취득세가 발생하며 현금 납부가 필요합니다.
② 체류자격별 취득 제한: 외국인토지법상 체류자격·토지 용도에 따라 허가가 필요하며, 신고 누락 시 과태료가 부과됩니다.
③ 공유지분의 환금성 문제: 지분만 이전받으면 단독 처분이 불가능하고, 공유물분할 소송에 수개월~1년 이상이 추가 소요됩니다.

유류분반환청구 소송 절차와 기간 — 어느 단계에서 반환 방식을 확정해야 하나요?

소멸시효는 상속 개시와 반환해야 할 증여·유증을 안 날부터 1년, 상속 개시부터 10년 중 먼저 도래한 시점에 소멸하므로, 소 제기 전 내용증명 발송이 실무상 권장됩니다.

자주 묻는 질문

유류분반환은 원물로도 받을 수 있나요?

2026년 3월 17일 이후 개시된 상속은 가액반환이 원칙이며, 그 이전 상속은 원물반환도 가능하나 공유지분 리스크와 세금 부담을 먼저 확인하세요.

유류분반환 소송은 얼마나 걸리나요?

1심 기준 통상 6개월~1년, 항소심까지 가면 1년 6개월~2년 이상 소요됩니다.

가액 산정 기준시점은 상속개시일인가요, 변론종결일인가요?

최근 대법원 판례 취지상 최종 반환액은 사실심 변론종결 시점 가치를 기준으로 합니다. 시세 흐름에 따라 유리한 시점이 달라지므로 청구 전 분석이 필요합니다.

외국인 배우자도 유류분 청구가 가능한가요?

배우자는 국적 무관하게 유류분권자(법정상속분의 2분의 1)입니다. 원물반환 선택 시 체류자격·취득세·신고 절차가 추가되므로 가액반환이 실익이 큰 경우가 많습니다.

형제자매도 유류분을 청구할 수 있나요?

2024년 4월 25일 이후 개시된 상속부터 형제자매 유류분은 폐지됐습니다. 청구권자는 배우자·직계비속·직계존속에 한하며, 비율은 직계비속·배우자 2분의 1, 직계존속 3분의 1입니다.

이런 신호가 보이면 혼자 두지 마세요

• 상대방이 "원물로 줄 테니 빨리 결정하라"고 압박하고 있는 경우
• 외국인·다문화 가정으로 부동산 취득 요건을 별도로 확인하지 않은 경우
• 상속 개시일이 2025년 12월~2026년 2월 사이로 법적 공백 기간에 해당하는 경우

원물·가액 중 실제 수령액을 키우는 선택은 시세 기준시점·이자 가산 구조·외국인 취득 제한을 동시에 검토해야 알 수 있습니다. 소장 제출 전 수치 비교를 마쳐두지 않으면 불필요한 비용이 발생합니다. 사안별 분석은 반드시 전문가와 함께 하시기 바랍니다.

이 글은 법무법인 서앤율 소속 변호사가 작성·검토했습니다 (대한변호사협회 등록 변호사). 본 게시물은 일반적인 법률 정보 제공을 목적으로 하며, 개별 사건에 대한 법률 자문이 아닙니다. 구체적 사안은 반드시 변호사와 상담하시기 바랍니다. 기준일: 2026-08-14.

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